到了 2023 年，上市房企仅在发布年度业绩这一例行环节上也有不成文的分门别类标准：是否已暴雷、是否停牌、能否发财报、或早或晚发年报、是否开业绩交流会（线上或线下），其次才去关注盈利数据——投资者已经做好了 2022 年房企业绩不宜乐观的预期。

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在此背景下，越秀地产 ( 00123.HK ) 再一次赶早发布年报，或许是有彰显业绩的底气，还能抢先获取投资者的关注。

正值不惑之年，越秀地产用一张亮丽的成绩单作为成立 40 周年的答卷。无论是 2022 年完成的 1250 亿元销售额，实现规模营收和利润三增长，还是近期股价和市值创下历史新高，多项指标显示，越秀地产的发展曲线正昂头向上，朝着自己的新高度奋力前进。

逆势增长

2022 年，受房地产行业调整及疫情影响，房企营收和利润缩水，或增收不增利，甚至发生亏损已是行业的常态，而销售规模的大面积滑坡、近一年未拿地还将继续拖累未来的营收和利润。

同样的市场环境下，2022 年越秀地产实现合同销售金额 1250.3 亿元，同比上升 8.6%，完成全年 1235 亿元业绩目标的 101.2%。在行业整体下行调整的背景下，越秀 2022 年仍实现业绩正增长，行业排名跻身 TOP20。

盈利数据也十分亮眼，营业收入将近 724.2 亿元，同比上升 26.2%；股东应占净利润约为 39.5 亿元，同比上升 10.2%；核心净利润约为人民币 42.4 亿元，同比上升 2.1%，是为数保持营收、利润正增长，且合同销售额不降反增的房企之一。

2022 年，越秀地产归母净利润达 39.5 亿元、核心净利润 42.4 亿元，分别同比增长 10.2% 和 2.2%。在行业利润空间整体收窄的背景下，越秀地产 2022 年的毛利率和核心净利率分别降为 20.4% 和 5.9%。

2023 年，越秀地产设定的合同销售目标是 1320 亿元，预计同比涨幅达到 6%，对应的供货规模为 2400 亿元。

林昭远表示，总体上公司对房地产十几万亿的市场仍然信心坚定，" 可以完成今年的目标 "。

" 政策没有问题，大家买房的意愿也很强，由于二孩、三孩，现在很多人有换房的需求，但核心还是在于经济能不能稳。经济稳了，大家的收入水平就稳了，买房的动力就更强了 "。怎么看待 2023 年的市场？对于这一问题，林昭远表露充分的信心：2023 年 GDP 的增速目标已经明确，房地产对稳定经济依然起着比较关键的作用，在政策端的助力下，公司对今年市场的预判是 " 稳中向好 "，虽然市场在去年经历了大幅下滑，但依然是一个巨大的市场，" 这么大的市场肯定有需求，我们坚信这个市场是需要好产品的 "。

" 当然我们也看到市场存在结构性的问题。好的地方还是一房难求，价格也在上涨，不好的地方还是很不好 "，林昭远认为，结构性的问题在未来的市场中不仅会继续存在，而且分化将越来越明显。

林昭远以位于广州市番禺区长隆板块的代建项目越秀瑞麓府为例说明，越秀地产好产品加上越秀服务较高的物业服务满意度，在行业里都排在前列。切换成客户思维，需要思考开发商提供的房子，能不能达到客户预期，后续有没有长期的好服务，这很重要。

不止幸运

业绩会上，越秀地产管理层细细介绍完 2022 年各项亮点后，越秀地产董事长林昭远在总结环节还补充：三年疫情，尤其去年的疫情对各行各业的冲击影响挺大。" 我们的合同销售额有 8.6% 的增长，其实这个数来之不易，真的不是轻易得到。我们从产品端、营销端，包括管理层——我和林峰总，可以这么讲，真的 365 天没休息。"

林昭远的言外之意是，很多人会惊讶于越秀地产的逆势增长，有着国企身份的优势，或是更幸运地踩对了节奏，实际上，越秀地产的管理层、全体员工都付出了很多，" 一直以来，我们坚持‘四好企业’，一定要有好的产品、好的服务、好的品牌以及好的团队，我认为去年的市场检验表明这是长期主义 "，林昭远称，对长期主义的坚持让公司在低迷的市场中体现出竞争优势。

" 我们是很努力才获得这份成功、完成这些指标，而且管理层坚持不能只顾完成当年（业绩），还要为后面的发展考虑，去精准投资拿地。" 林昭远进一步说。

除了上下同欲、勤力奋进，越秀地产能逆势增长，还有部分原因是行业下行，部分同行扛不住压力，相对稳健的国企央企迎来了窗口期。2021 年下半年以来，多家房企相继暴雷，减配或无法如期交付，购房者对烂尾楼心有余悸，甚至已经形成了 " 能买国央企（项目）就不买民企，能买独资就不买合作项目 " 的心理。此时，拥有好产品、好服务、好品牌以及好团队的公司获得增长是水到渠成。

此外，在行业高歌猛进的那些年，许多房企高举全国化旗帜，扑向三四五线，疯狂在发债融资、投资拿地、收并购扩充规模等方面加杠杆。在市场下行、融资收窄时，此前过度加上的杠杆成了压弯自己的负担。

林昭远解释，" 越秀地产多年以来的发展都是坚持稳中求进，要有质量的增长，而且稳健经营。前几年可能有些记者同志也批评我‘比较保守’，我认为还是要坚持长期主义，坚持按照三道红线去做管理，坚持按照投资级的标准来管理整个投资和经营。"

这是越秀地产坚持的节奏。一方面，大股东越秀集团 + 二股东广州地铁集团的双国企股东背景，让越秀地产在融资渠道上保持着优势。另一方面，" 地产 + 基金 " 操盘模式 + 强化合作令其在保持三道红线 " 绿档 " 的条件下，能以较低成本快速拓展。

发挥独有特长

越秀地产除了超越同行，还在超越自己，不断拓展自己边界。

早在 2015 年 8 月，广州地铁集团与越秀集团投资组建的 " 轨交 + 物业 " 品牌——广州市品秀房地产开发有限公司成立，开始承接增城官湖 TOD 项目。

2019 年 4 月，越秀地产收购官湖项目 86% 权益，同时向广州地铁配售 30.81 亿股股票，广州地铁正式成为越秀地产战略股东。

彼时，越秀地产指出，希望从广州地铁扩建规划中选择合适的项目与广州地铁进行合作，未来每年获取 1-2 个轨交项目，每年贡献新增土储约 100 万平方米。越秀地产获取 TOD 项目的速度正在加快，足见其决心——仅 2022 年上半年，越秀地产已新增广州海珠琶洲南 TOD 项目、杭州勾庄 TOD 项目。

根据广州地铁规划，未来五年，广州地铁计划实现线网里程在 2023 年翻番，从目前的 478 公里达到 800 公里。期间将新增 33 个场站综合体，到 2035 年扩大至 2000 公里。

作为一个专业技术壁垒极高的模式，越秀地产深知 TOD 是自己的优势和特长，视其为重点发展的领域，不仅通过 TOD 模式快速拓展优质土地储备，助力越秀地产实现全国化布局，在销售端也取得了十分亮眼的表现。

在投资方面，越秀地产坚持全国化战略布局和 "6+1" 的增储模式，在业绩会上，林昭远表示 " 经过去年一年的检验，越秀地产的资产配置是正确的 "。

全国化战略布局即深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区和西部地区，而 "6+1" 增储模式指的是以 TOD（轨交 + 物业）、国企合作、" 城市运营 "、城市更新、收并购和产业勾地等六种方式拿地，保持合理拿地成本，并以公开市场竞拍项目作补充。

在越秀地产 2022 年新增的 37 幅土地中，全部位于一、二线城市。大湾区有 15 幅，其中大本营广州有 10 幅。新增土储 292 万平方米，华东地区为 11 幅，新增土储 172 万平方米。在新增的 695 万平方米总建筑面积中，TOD、" 城市运营 "、国企合作和产业勾地增储模式分别占新增土储的 11.5%、5.0%、34.4% 和 2.2%，合计占比达到 53%。

" 大家留意到我们前面几年的情况，基本上市场热的时候我们拿不到地，在市场冷下来的时候，在一些重要的节点我们就拿到地了。" 林昭远透露，预计 2023 年的土地款支出及拍地保证金将达到 400 亿元。

尤其值得注意的是，2022 年，越秀地产的 TOD 模式走出了广州，在杭州通过产交所摘牌方式股权收购了勾庄 TOD 项目，这一项目为公司增加 37 万平方米的土地储备，同时象征意义非凡：是越秀地产和杭州地铁的首个合作项目，标志其 TOD 全国化布局新突破。

截至 2022 年 12 月 31 日，越秀地产共拥有 8 个 TOD 项目，总土地储备达到 386 万平方米，约占公司总土地储备的 13.6%。截至 2022 年 12 月 31 日，越秀地产总土地储备约为 2845 万平方米，其中，大湾区土地储备占比约 50%，余下四大区域分别占 16%、20%、9% 和 5%。

除了增储，TOD 对销售额的贡献也十分亮眼，全年共实现合同销售金额约人民币 220.9 亿元，同比上升 23.6%，其中，广州琶洲南 TOD 项目和杭州勾庄 TOD 项目均实现当年收购当年销售，实现合同销售额分别为人民币 101.4 亿元和人民币 7.6 亿元。